Оценка стоимости земельного участка
Для целей регулирования земельных правоотношений в сфере платы за землю в законодательстве предусмотрено несколько стоимостных показателей, отражающих оценку земельных участков. К числу таких показателей относятся кадастровая стоимость земельного участка, рыночная стоимость земельного участка и нормативная цена земли.
Кадастровая оценка и стоимость земельного участка
Кадастровая стоимость земельного участка – устанавливается и применяется для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК и другими ФЗ, в частности для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
ФЗ “Об оценочной деятельностью” закрепляет, что кадастровая стоимость земельного участка – стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо в результате рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости в суде.
Согласно ст. 66 ЗК кадастровая стоимость земельного участка может быть определена двумя способами:
- В результате проведения государственной кадастровой оценки земель;
- В тех случаях, когда определена рыночная стоимость земельного участка, кадастровая стоимость устанавливается равной ей.
Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
- Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
- Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
- Утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
- Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере организации проведения государственной кадастровой оценки земель, является Росреестр (его территориальные органы).
Согласно п. 13 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ в случае, если кадастровая стоимость земельного участка по каким-либо причинам не определена, для целей налогообложения применяется другой показатель — нормативная цена земли.
Рыночная стоимость земельного участка
Рыночная стоимость земельного участка – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Рыночная стоимость земельного участка определяется с учетом ряда факторов: местоположения участка, влияния внешних факторов (экологических, перспектив развития района, в котором расположен участок, и пр.), разрешенного использования земельного участка, в том числе наличия обременений и ограничений, спроса и предложения на рынке земли, сроков и вероятности получения дохода от использования земельного участка и ряда других.
Нормативная цена земли
Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Ранее нормативная цена выступала одной из форм платы за землю. Определялась постановлением правительства, и не могла превышать 75% от рыночной цены на похожие земельные участки.
